Сюрпризи під час придбання нерухомості | Київська пошта

Як і інші галузі, нерухомість не застрахована від впливу COVID-19. Водночас інтерес до промислової власності постійно зростав як з боку професійних, так і приватних інвесторів.
Здебільшого це стосується цілих комплексів нерухомості, таких як зернові елеватори, фабрики, офісні центри, а також проблемні активи. Нещодавня реформа приватизації, лібералізація бізнесу та відкриття ринку землі відкрили нові можливості.

Через велику кількість транзакцій ми також можемо бачити, що компанії часто роблять одні й ті ж помилки, переслідуючи цікаві речі, які можуть коштувати багато і за певних обставин призвести до
Втратити інвестиції.

Під час ретельної перевірки історія власності на активи може стати дещо схожою на Пандору. Наприклад, якщо продавець придбав актив у рамках процедури приватизації, продайте
Договір купівлі-продажу може містити додаткові обмеження, такі як використання активу за призначенням або подібні умови. Використання активу в несанкціонованих цілях несе значний ризик втрати активу. Покупець може цього не знати, оскільки це не загальнодоступна інформація, і на перший погляд оригінал може здатися цілком зрозумілим.

Крім того, актив може мати декількох власників, а це означає, що продаж потребує їх схвалення. Ця інформація міститься в одному невеликому рядку з витягу з Державного реєстру. Іншим дивовижним питанням є відсутність законних підстав для використання або володіння земельною ділянкою під активом, що може вплинути на законність угоди та збільшити податковий ризик.

Відсутність відповідальності активу все ще вимагає перевірки суперечок, будь-якого кримінального провадження проти продавця, його афілійованих осіб та самого активу. Арешти за походженням важко скасувати у кримінальному провадженні.

Під час технічної перевірки інтегрованого комплексу нерухомості надзвичайно важливо точно визначити всі елементи цього комплексу (обладнання, техніка, виробничі лінії, робочі станції тощо), якщо інвестор не хоче придбати лише будівлю. Необхідно визначити, які частини є суттєвими, які є окремим рухомим майном і хто ним володіє. На жаль, це не завжди чітко зазначено в документах про власність.

Крім того, придбання права власності на активи у вигляді цілісного комплексу нерухомості (офісний центр, виробничий завод, зерновий елеватор, виробничий цех тощо) є фокусом, який може вимагати попереднього схвалення Антимонопольного комітету України. Наприклад, приватизація готелю “Дніпро”, а також придбання “Nemiroff” потужностей з виробництва етанолу в UKRSPIRIT вимагали попереднього узгодження. Незнання цієї вимоги може раптом коштувати до 5% річного доходу бізнес-групи покупця.

Іншим важливим питанням є належне структурування угоди, яке залежить від різних факторів: учасників угоди, податкових наслідків, фінансування придбання третіми сторонами, стану або виду цільового активу тощо. Банку або іншому кредитору необхідно спочатку підтвердити структуру угоди з фінансистами.

Вибираючи між прямим або непрямим придбанням, слід зазначити, що хоча придбання нерухомості шляхом злиття та поглинання компаній може забезпечити переваги та можливість проведення операції за іноземним законодавством, це може призвести до додаткових ризиків, що виникають внаслідок міжнародних договорів та національне податкове законодавство щодо ухилення від сплати податків.

Макс Лебедєв Партнер, GOLAW

Олександр Мельник Співробітник GOLAW

+380 44581 1220
[email protected]
Вул. Інститутська, 19 Б, офіс 29
Україна, 01021, Київ
www.golaw.ua